On oppose parfois Bourse et immobilier. La bourse serait un placement risqué, immatériel, là où l’immobilier serait plus sûr, car concret. Or, il existe des sociétés immobilières cotées en bourse : les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées), communément appelées foncières. Dans cet article, nous vous présentons ces foncières. Nous vous donnons aussi quelques clés pour les comprendre, car elles ont un langage et des indicateurs qui leur sont propres.
Immobilier coté, de quoi parle-t-on?
L’immobilier en bourse concerne deux types d’acteurs très différents : les promoteurs immobiliers et les foncières.
- Les promoteurs immobiliers construisent des bâtiments (maisons individuelles, immeubles d’habitation, bureaux…). En France, plusieurs grands promoteurs ou constructeurs de maisons individuelles sont cotés en bourse : par exemple Nexity, Kaufman et Broad, Hexaom…
- Les foncières achètent des bâtiments pour les louer. Elles sont donc propriétaires d’un patrimoine immobilier qu’elles gèrent.
Parmi les foncières, certaines entreprises se sont spécialisées dans l’immobilier de bureau (Gecina, par exemple). D’autres, dans les centres commerciaux, comme Unibail Rodamco Westfield ou Klepierre. En revanche, les foncières cotées sont presque totalement absentes du segment résidentiel (malgré quelques exceptions, comme Covivio, présent dans le résidentiel en Allemagne). Il existe d’autres segments de marché, plus petits: entrepôts, établissements de santé, hôtels…
Le tableau ci-dessous présente les foncières de notre échantillon, ainsi que leur positionnement:
| Capitalisation | Rendement 2023e | Décote sur ANR | Activité | |
|---|---|---|---|---|
| Mercialys | 781 | 11.6% | -59% | Centres commerciaux Casino |
| Carmila | 2052 | 8.2% | -45% | Centres commerciaux Carrefour |
| Klepierre | 6558 | 8.4% | -26% | Centres commerciaux Europe |
| Unibail | 7621 | 0.0% | -64% | Centres commerciaux Monde |
| Patrimoine et Commerce | 288 | 7.3% | -34% | Centres commerciaux de province |
| Icade | 2527 | 14.5% | -58% | Foncière tertiaire et promotion |
| Foncière Inéa | 385 | 7.6% | -38% | Foncière bureaux province |
| Covivio | 4141 | 8.4% | -59% | Bureaux Europe + Résidentiel Allemagne + Hôtels Europe |
| Argan | 1593 | 4.5% | -21% | Plates-formes logistiques |
| Gecina | 7510 | 5.8% | -43% | Bureaux Ile de France |
Petit glossaire des foncières
Les foncières ont leur « langage » propre. Nous présentons ci-dessous les principaux indicateurs à suivre sur le secteur:
- L’évolution des loyers: il s’agit des principaux revenus des foncières. Lorsque les acquisitions ou cessions d’actifs sont significatives, on s’intéressera à la variation des loyers à périmètre constant (indexation des loyers, effet réversion).
- L’ANR (Actif Net Rééavalué). Il correspond à la valeur du patrimoine. Pour le déterminer, les experts font des choix et émettent des hypothèses, concernant l’évolution des loyers ou le taux de rendement attendu pour tel ou tel type d’actif (bureau, commerce…). Il s’agit d’un indicateur intéressant, mais ce n’est pas le seul à considérer pour prendre une décision d’investissement.
- La LTV (Loan to Value): ce ratio est une mesure du taux d’endettement de la foncière. Il s’agit du rapport entre la dette nette de la foncière et son actif net réévalué. Par exemple, un ratio LTV de 50% signifie que l’endettement net de la foncière représente 50% de la valeur totale de son patrimoine.
- Le RNR (Résultat Net Récurrent) et le CFNC (Cash-Flow Net Courant): les résultats des foncières peuvent varier fortement d’une année sur l’autre, selon les plus ou moins-values qu’elles réalisent – ou non – sur leurs portefeuilles d’actifs. C’est la raison pour laquelle il est plus pertinent de s’intéresser au Cash-flow net ou au résultat récurrent. En effet, ces indicateurs ne tiennent pas compte de ces plus ou moins-values exceptionnelles.
La fiscalité avantageuse des SIIC
Les foncières bénéficient d’une fiscalité avantageuse liée à leur statut. En effet, les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées) ne paient pas d’impôt au titre de l’IS.
L’imposition se situe au niveau des actionnaires, lorsqu’ils touchent les dividendes.
En contrepartie, les SIIC sont tenues de distribuer la quasi-totalité de leurs bénéfices. Plus précisément, elles doivent distribuer 95% des bénéfices liés à leur activité de location d’immeubles. Et un minimum de 70% des plus-values réalisées sur cessions d’immeubles.
Ainsi, le statut fiscal des SIIC apporte aux actionnaires la quasi-garantie de toucher des dividendes réguliers.
En revanche, pour éviter le cumul des avantages fiscaux, il n’est plus possible d’investir dans des foncières directement au sein d’un PEA… A moins de le faire au travers d’ETF ou de fonds.
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